不動產出租予他人使用，應如何申報綜所稅

記者彭惠美報導/納稅義務人王先生來電詢問，其101年度有不動產出租予他人使用，應如何申報綜所稅以及有那些費用可以扣除？

    財政部南區國稅局表示，依據所得稅法第14條規定，個人因出租財產而取得之租賃所得，應申報綜合所得稅，其計算方式係以全年租賃收入，減除必要損耗及費用（例如修理費、地價稅、房屋稅、以出租財產為保險標的物所投保的保險費、向金融機構借款購屋而出租的利息等）後之餘額作為所得額，民眾可逐項舉證列報必要損耗及費用，如未能舉證時，即可以租金收入的43%作為必要費用減除；但如果出租標的為土地時，則僅能扣除該土地當年度所繳納的地價稅，不得扣除43%必要損耗及費用。     

    該局另外提醒民眾注意，為了防止租賃雙方藉故低報租賃收入以逃避所得稅，如當事人出租財產約定之租金，顯然較當地一般租金為低時，依據上開所得稅法同法條規定，稽徵機關得參照當地一般租金標準予以調整計算租賃收入。

●換屋免徵特銷稅，應於出售日次日起3個月內辦妥戶籍登記

記者彭惠美報導/財政部南區國稅局表示，依特種貨物及勞務稅（以下簡稱特銷稅）條例第5條第2款規定，因換屋需要而持有2戶自住房地者，其出售原房地，或因非自願性因素出售新房地，出售之房地持有期間在2年以內者，須符合同條第1款規定，即所有權人與其配偶及未成年直系親屬於出售後僅有1戶房地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，始得免課徵特銷稅。惟應於何時辦妥戶籍登記，因乏明確規範，財政部乃於日前發布解釋令，核釋有關辦竣戶籍登記之規定，以杜爭議。

    該局表示，依財政部102年4月10日發布之台財稅字第10204519110號令釋規定，持有2戶自住房地之所有權人出售已設籍之原房地（或新房地），應於出售日（訂約日）之次日起3個月內，將戶籍由原房地（或新房地）直接遷移至新房地（或原房地）。另所有權人購買新房地後出售原房地前，戶籍已由原房地遷移至新房地，或購買新房地後戶籍遷入前，即因調職、非自願離職或其他非自願性因素而出售新房地，致出售時仍設籍在留供自住之房地者，亦符合免課徵特銷稅之規定。

    舉例說明，甲君單身，於100年8月15日取得A房地並辦妥戶籍登記，持有期間無供營業或出租使用，因換屋需要，甲君於101年5月1日取得B房地（持有期間無供營業或出租使用），並於同年12月1日出售A房地，則甲君應於出售日次日（即101年12月2日）起3個月內將戶籍由A房地遷移至B房地。承上，假設甲君戶籍仍設於A房地，尚未遷至B房地前，即因非自願性因素致須出售B房地，甲君出售時仍設籍於A房地，亦符合前開辦竣戶籍登記之規定。

    該局進一步說明，為維護民眾權益，該解釋令發布前尚未核課確定之案件，所有權人已於稽徵機關調查前將戶籍由出售之原房地（或新房地）直接遷移至新房地（或原房地）者，不受3個月內戶籍遷移期限之限制。

    該局提醒納稅義務人注意相關課稅規定，以維自身權益。